誰も教えない不動産業者・手数料の注意点！
今回は不動産を買う時、売る時に絶対に知っておいた方がいい仲介手数料について紹介します。
戸建ての売却と中古マンションの購入時の実体験を紹介します！
家や土地を買いたい、売りたいと思っている人は参考になる内容です！
これを知っているだけで100万円以上損することを防げる可能性があります！
物件を買うとき・売る時にかかる仲介手数料の基本
不動産を買うときは仲介してくれた業者に仲介手数料として↓の手数料を払います。（新築を買う時は仲介手数料はないです）
| 物件価格（税抜き） | 仲介手数料の上限 | 例 |
|---|---|---|
| 400万円超 | 物件価格×3％+6万円+消費税 | 3000万（の物件場合）×3％+6万+消費税＝96.6万円 |
| 200万円超～400万円以下 | 物件価格×4％+2万円+消費税 | 400万（の物件の場合）×4％+2万+消費税＝19.8万円 |
| 200万円以下 | 物件価格×5％+消費税 | 200万（の物件の場合）×5％+消費税＝10万円 |
ほとんどの物件は400万超なので（物件価格×3％＋6万）×1.1で覚えておくといいでしょう。
これはあくまで上限なので、仲介業者によっては半額などでやってくれたりする場合もあります。
ほとんどの場合は↑の上限の仲介手数料がかかると思ったほうがいいでしょう。
仲介手数料がかからない場合【売主物件】
SUUMOなどで土地や中古マンションを見てると「【売主物件】のため仲介手数料無料」と書かれている場合は、そのままの通り、買うときに仲介手数料が無料になるという意味です。
これは業者が物件を安く買い取り、リフォームして販売している事がほとんどです。なのでその時点で利益が出てるので仲介手数料が無料になっているのです。
【誰も言わない仲介業者の注意点！】
ここからが本題です！
ここからは不動産を買う時に仲介業者に注意しなければ行けないことを紹介します！
これを知っているだけで何百万円も違ってくる可能性がありますよ！
物件の仲介業者には買いの業者と売りの業者が存在する
土地や中古物件（マンション・戸建て）を売買する場合、
仲介業者には買いの業者と売りの業者が存在します。
まず中古物件や土地の売買の流れを把握しましょう。
1.売る時に私の家（土地）を売ってください。と仲介業者に頼んでSUUMO等に載せます。
2.その家（土地）をSUUMO等で見た人が仲介業者に連絡して物件の内覧を行い購入します。
この場合
・売る人は頼んだ仲介業者に仲介手数料（約100万円）を払います。
・買う人は物件の内覧を頼んだ仲介業者に仲介手数料（約100万円）を払います。
買う人と売る人の業者が同じ場合
SUUMOなどを見て購入した場合は、大体は売りの業者と買いの業者が同じになるので約200万円が業者に入ることになります。
この「売りの手数料と買いの手数料が同じ業者に入ることを【両手】と言います」
・両手の場合は、購入手続きなどの打ち合わせも3組（売った人、仲介業者、買った人）で行います。
・何か問い合わせや連絡する時（日程調整）も同じ仲介業者を介して聞くことができます。
連絡、問い合わせする時のイメージ
売った人→業者←買った人
売りの業者と買いの業者が違うケースはどうなる？
不動産業者に「私が不動産を買うお手伝いをしますよ！」と言われたら要注意です！
仲介手数料狙いです！
家探しを始めるといろんな人に言われます。
売りの業者と買いの業者が違ってくる場合もあるんです！
基本的にはSUUMOやホームズなどを見て問い合わせる場合は、買いの業者と売りの業者は同じになります。SUUMOなどに載っている業者は売りを頼まれた業者がほとんどなので、売りの業者に直接連絡を取ることになるからです。
しかし、全く別の業者(A不動産業者)に「不動産を買うお手伝いしますよ。」と言われてその業者を通して購入した場合は違ってきます！その場合はA不動産業者がB不動産業者に連絡を取ることになるんです。
ということは買う人はA不動産業者に仲介手数料を払い、売る人はB不動産業者に仲介手数料を払います。Aが間に入ってくるイメージです。B不動産の仲介料の取り分が減るんです。
買う人と売る人の業者が違う場合
・業者が違う場合は、購入手続きなどの打ち合わを4組（売った人、A仲介業者、B仲介業者、買った人）で行います。
・何か問い合わせや連絡する時（日程調整）も別の業者を仲介して聞きます
連絡、問い合わせする時のイメージ
売った人→B業者⇔A業者←買った人
不動産仲介業者が違うデメリット
仲介業者が違うデメリットは連絡が煩わしいだけ？
払う仲介手数料は変わらないよね？
払う仲介手数料は同じです。
しかし、デメリットは連絡が煩わしいだけではないんです！
これ！かなり重要です！！
もう理解した人もいるかもしれませんが売りを依頼されたB業者はなるべく自分で買う人も見つけたいのです！
別の業者を通して売れてしまうと、買う人から入ってくる仲介手数料が貰えないからです！
ということは、A不動産業者を通して値引き交渉してもらうより、B業者に直接連絡した方が値引き交渉に応じてくれる（家を売りたい人に頼んでくれる）可能性の方が高いんです！（最終的に値引くかどうかは売主次第ですが）
私が知り合いの不動産屋に頼んだ時は↑の状況になり、内覧の問い合わせをしてもらった時点で部屋が汚いから来ないほうがいいと門前払いされました。それぐらい間に別の業者が入って来ることを嫌うんです。
結局別の日に連絡を取って内覧し、200万円の値引きをしてもらいその物件（中古マンション）を購入しました。確かにちょっと汚かったです。
やはり、不動産業者同士は仲介手数料の奪い合いで仲が悪いらしいです！
売主物件の場合も仲介業者に注意
売主物件の場合も仲介業者に注意です！
売主物件の場合は買うときに仲介手数料は無料です。別の仲介業者を通しても変わらずに仲介手数料は無料です。しかし、この場合も別の仲介業者を通した場合は値引に応じづらくなる可能性はあります。仲介業者に紹介料を払う事になるからです。基本的には別の仲介業者を通さないほうがメリットはあるでしょう！
不動産仲介のまとめ
別の不動産仲介業者を通すと
・値引きに応じづらい
・連絡が煩わしい
というデメリットがあります！
